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农村宅基地评估

2017-04-26 聚土网热度3296

　　1 农村集体宅基地价格评估

　　根据相关法律规定，“宅基地属于农民集体所有”，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。“宅基地使用权不能抵押”。

　　1.成本逼近法

　　由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。

　　参考计算公式：

　　集体建设用地使用权价值=土地取得费（耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金）+土地开发费（集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费）+利息（集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费）+利润（集体农地开发为宅基地投资产生的利润）+增值收益（集体农地开发为宅基地之后产生的增值）

　　2.收益法

　　土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。

　　3.基准地价系数修正法

　　对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。

　　2 农村集体宅基地价格评估方法

　　有关部门出台宅基地最新政策，进城落户人员自愿有偿退出或转让宅基地，既然农村宅基地可有偿退出，那农村宅基地价值是怎么算的呢，以下请看宅基地价值计算方法。

　　基于已有的宅基地流转案例，业内人士总结宅基地价值计算公式，有宅基地的朋友可以套算下（仅供参考，以实际价格为准）：

　　宅基地价格（万元）=10×（宅基地面积÷100）×（区位系数+规划系数）+建筑面积×0.05

　　◆说明◆

　　①宅基地的面积

　　就是宅基地的平面大小。以100平米为基本单位。当然，四方形的宅基地价格应该最高。

　　②区位系数

　　一线城市周边50公里内，系数为5；

　　一线城市周边100公里内，系数为3；

　　二线城市周边20公里内，系数为4；

　　二线城市周边50公里内，系数为2；

　　一般城市周边10公里内，系数为3；

　　县级城市周边5公里内，系数为2；

　　普通宅基地的区位系数为1。

　　③规划系数

　　纳入拆迁规划系数为3；

　　纳入城市规划系数为2；

　　普通宅基地的区位规划系数为1。

　　④宅基地上建筑物面积以三层为限，每平米作价500元。

　　◆举例◆

　　在某县城外2公里处村庄，有一处150平米的宅基地，上有三层楼房共300平米，已被纳入城市拆迁规划之中。问这一处宅基地的价格是多少？

　　此宅基地的位于“县级城市周边5公里内”，区位系数是2；已纳入拆迁规划，规划系数是3。

　　宅基地价格（万元）=10×（宅基地面积÷100）×（区位系数+规划系数）+建筑面积×0.05=10×（150÷100）×（2+3）+300×0.05=90（万元）

　　从上面的公式中，可以得出这一处宅基地的价格约为90万元，还真是不少想不到自己老家还有这么一大笔财富！

　　各位可以借此公式得个预期价格，流转时协商价格也好有个方向，但请注意这个宅基地价格计算公式仅供参考，并不能作为科学和法律上的估价依据。