青岛小产权房政策

　　1   小产权房政策

　　小产权房政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

　　小产权房政策根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　2   青岛小产权房现状

　　青岛小产权房政策一直处于不明朗的情况，目前还是有不少人表示冒风险也考虑买青岛小产权房，青岛市最大的小产权房小区是李沧区河南庄小区，一共有5000套小产权房，入住率超过95% ，有7成住户都是外地人。2009年的时候，小区房价在3000元左右，如今价格已经涨到了6000元左右。10年来这些区域的小产权房价格普遍翻番。鲜为人知的是，青岛有专业投资客买卖小产权房，无法贷款、不受限购、一次性付款，需找村委签字盖章，还得交6%的“过户费”。是否转正，顺利过户都是个未知数。

　　小产权房政策由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

　　3   小产权房政策小产权房产权区分

　　小产权房政策国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

　　1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

　　3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

　　小产权房政策前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类

　　小产权房政策“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

　　4   小产权房购买风险

　　（一）法律效力

　　“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

　　对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　（二）政策风险

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

　　购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　（三）房产转让

　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

　　（四）监管缺位

　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

　　5   青岛小产权房政策（一）

　　1.青岛小产权房政策指出，小产权房治理工作关系到我国城镇化建设的成败，在大量农户涌入城市的背景下，如何满足其基本的住房需求是一个严峻问题。青岛小产权房政策有助于改善城市住房的社会价值已得到多数人承认，因此对其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

　　2.对于新建小产权房应严格控制，依法排查，从用地审批到建设、销售等多环节入手，防止土地资源的浪费。而对于已经被住户持有的小产权房，治理更需智慧。蓝皮书建议，自留地上的农村房屋（须符合安全和居住使用要求）同城市房屋一样可以自由买卖或出租，非自留地上的农村房屋不能买卖或出租，只能自用。

　　3.同时，应允许城镇居民到农村购买或租赁自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。专家学者主张将小产权房纳入经济适用房或者保障房体系，建议在符合土地用途和城乡规划的前提下，使大部分小产权房合法化、规范化，以促进城镇化和房地产市场的健康发展。

　　6   青岛小产权房政策（二）

　　1.青岛小产权房政策指出，青岛历史遗留违建处理终于迈出决定性一步，12个社区1个街道被敲定为试点区域。2014年4月1日，《〈青岛市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》正式实施。

　　2.全市12个社区和1个街道作为首期选取的试点，将开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。据统计，试点区域内已申报的历史遗留违法建筑（含非原村民所建住宅类）总计21831栋，它们将成为青岛历史遗留违建处理的首批对象。？

　　7   青岛小产权房降价出售

　　青岛民间的房产调查公司普遍认为，青岛的小产权房是从1998年取消福利分房后于2001年出现，经过了两三年发展，2003年到2004年是小产权房建设的高峰期。由于土地需要层层审批，小产权房在青岛的数量并不多。“青岛小产权房的比例很低，主要集中在崂山、李沧、城阳。”，目前青岛市的小产权房不超过5万套，占青岛市房屋总量的比例还不到1%。

　　青岛小产权房交易量曾火爆一时

　　2008年到2009年，青岛市的小产权房经历了一个火爆的交易过程，成交量出现过一个小高峰，当时小产权房房价大都是周边商品房的一半，比如李沧区的房价每平方米6000多元，而小产权房只卖3000元，房价的快速上涨凸显了小产权房的价格优势，这在当时吸引了不少的购房者。

　　伴随着前些年的房价上涨，以东姜社区的临海园小区为例，小产权房的价格从2003年的每平方米3000元，涨到了去年的6000元，看到涨价，一些职业炒家陆续出售小产权房。现在，东姜社区周围的大产权房子价格已经到了1万元，而小产权房的价格两年没有涨价。“因为四姜旧村改造，一些房主觉得房子还要升值，惜售心理很强，去年卖掉了数十套，今年只有十多套房子待售，到现在只成交了一两套。”曲女士说，一些外地房主前段时间询问过她，也担心小产权房会被清理掉。

　　四类人成购买主力

　　购买小产权房的群体主要有四大类，有参加工作不久的青年群体，买房子是为了过渡一段时间，还有一些是职业炒房客，有城区市民，也有当地的村民，他们往往一次性购买很多套，然后捂一段时间就卖掉。业内人士介绍说，还有不少市区退休人员，在儿女结婚后，腾出了原先的房子来当婚房，老两口搬到崂山村里找处房子养老。最后一类是一些外地有钱人也喜欢崂山的小产权房，为了旅游度假来的。

　　交易量越来越少

　　2004年和2005年时，小产权房的交易价格每平方米只有一两千元，而普通商品房的价格却已达到三四千元，价格足足差了一半。“小产权房交易相对灵活，多数情况下，都是购买者和社区或居民私人交易，没有必要通过中介，省了不少中介费。”受去年房地产交易大环境的影响，小产权房的价格有所降低，再加上一些国家政策的影响，小产权房的交易现在是越来越少。

　　购买小产权房不受法律保护

　　青岛市国土资源局的工作人员说，目前青岛市关于小产权房的政策自始至终没有变过，严格按照国家法律法规执行，购买小产权房，不受法律保护。房管部门不会给此类房屋发证，更不允许上市交易。

　　今年2月27日， 青岛市国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确：“城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。”目前，各区市正在着手制定具体实施方案，计划在今年10月前完成农村集体土地所有权登记发证工作；2013年10月前完成宅基地使用权确权登记发证工作。

　　小产权房买卖最新政策一：所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；

　　小产权房买卖最新政策二：将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；

　　小产权房买卖最新政策三：责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

　　小产权房买卖最新政策四：小产权房拥有者只有使用权，不能做贷款，不能转让，更不能享受国家大产权房子的待遇。